El pastel del suelo

Una gran tragedia se cierne sobre Ronda y sus ciudadanos: no hay más suelo urbanizable. Centenares de hogares verán crecer a sus hijos sin un techo que los abrigue, miles de familias deberán emigrar de nuestro municipio porque, es horrible, ya no nos queda suelo urbanizable.

Se trata de una broma, solo en parte. Es cierto que ya no hay más suelo urbanizable (porque todo ha sido urbanizado) y sin embargo, no faltan viviendas en la ciudad de Ronda, al menos no para ser habitadas. De hecho, tenemos muchas viviendas sin ocupar y para todos los gustos. Las tenemos nuevas, viejas, rehabilitadas, en ruinas; tenemos viviendas vacías en todos los barrios que la ciudad posee; las hay puestas en alquiler, también las hay que se venden y las que por el momento se encuentran cerradas a cal y canto a la espera, imagino, de que la cosa mejore. No hay más que echar un vistazo para darse cuenta de ello. Pero Ronda, incluso siendo capital comarcal y le pese a quien le pese, no tiene el comportamiento de una metrópolis en cuanto a población; su crecimiento, aunque ciertamente constante, es moderado y hoy por hoy oscila entorno a los 36 mil habitantes, unos 11 mil hogares.

No obstante, hemos visto brotar de la nada varios ensanches y barrios nuevos que la población no ha podido asimilar y que ha resultado en un número abrumador de viviendas vacías -de nueva construcción y de segunda mano- repartidas por todo el núcleo. En la ciudad de Ronda, el espacio libre entre ésta y la circunvalación ha ido colmatándose de modo casi infeccioso a base de nuevas edificaciones resultantes de un corta y pega de trazados y diseños. Podemos contemplar dicho fenómeno reproductivo en el Arenal, junto a la Planilla -urbanización pionera en adoptar este modelo de expansión poco o nada consecuente con su entorno-; en el Barrio de San Francisco, que no ha parado de crecer; también lo encontramos entorno al antiguo recinto ferial, abrazando por todos sus flancos a la barriada de San Rafael; en los Pinos, saliendo de Ronda en dirección a Cuevas del Becerro; y, finalmente, de nuevo se hace visible en la zona del Olivar de las Monjas. Esto sin mencionar el asentamiento ilícito en origen a lo largo de la Cañada Real, suelo no urbanizable de especial protección por la legislación específica (Ley de Vías Pecuarias).



Como sea, convencida estoy de que las futuras generaciones de arquitectos, geógrafos, sociólogos e historiadores del arte -si es que en el futuro siguen existiendo estas carreras- estudiarán el modelo implementado por el nuevo boom urbanístico, que ha afectado no solo a Ronda sino a todo el territorio que España ocupa; y que lo caracterizarán e identificarán fácilmente por su horrenda morfología, por su simplicidad en la resolución de cuestiones de equipamientos, servicios y dotaciones; por la ruptura generada con respecto al espacio urbano previo y por el empleo de prisas y materiales de baja calidad en su ejecución.

Pero a lo que iba: el suelo urbanizable recogido en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) Vigente en Ronda ya ha sido agotado, exprimido, y ahora apremia la necesidad de aprobar el nuevo Plan para que así se introduzcan otras tantas áreas dentro de los límites de lo urbanizable. Pero si sobran viviendas ¿dónde está la necesidad entonces? Pues es que el urbanizable, aunque ideado a tal fin, no está pensado a día de hoy para garantizar futuras viviendas a las nuevas familias y afianzar así su derecho constitucional a un techo donde guarecerse; si fuera de tal modo Ronda no habría crecido urbanísticamente por encima de sus posibilidades demográficas. Obviamente debe haber algo más… y a todos nos da en la nariz de qué se trata.

No se necesita nuevo suelo urbanizable a efectos humanos, sino a efectos especulativos: el suelo es un pastel suculento y no son pocos los que pueden tomar una porción de él. Convertir suelo no urbanizable en urbanizable es el comienzo de una larga serie de ganancias que se presta a la especulación y que estimula la economía local a corto y breve plazo. Se trata de la línea de pensamiento y acción predilecta por los que han otorgado plenos poderes a un modelo económico que nos ha arrastrado directamente a la situación de escasa diversificación productiva y de crisis ineludible en que nos encontramos ahora. Por eso, no es suelo urbanizable lo que falta, sino un producto sobre el que hacer negocio… y productos tenemos dentro de otros subsectores, lo que necesitamos son iniciativas y medios que los apoyen. Claro que no hay nada que haya demostrado ser más lucrativo que el negocio del suelo, salvo quizás la industria de guerra, las redes de trata de personas y el narcotráfico.

El avance del nuevo PGOU de Ronda prevé las siguientes zonas de crecimiento, recogidas dentro del apartado de suelo susceptible de ser urbanizable con uso global residencial:

1.- Crecimiento Norte (40 hectáreas): área de crecimiento residencial al norte del núcleo principal, acotado por el trazado de la línea férrea, la A-376, la avenida Carril de la Torrecilla, el área de reforma interior del polígono el Fuerte, el nuevo Bulevar sobre el soterramiento del corredor ferroviario -sí, está previsto soterrar la vía a esa altura- y la actuación ya desarrollada del Olivar de las Monjas.

2.- Crecimiento Suroriental (zona de la Planilla y el Arenal, 47 hectáreas): área de crecimiento residencial en el entorno de la urbanización ”Las Quinientas”, delimitado, al norte, por el camino de Calvente y, al sur, por el Camino de Ronda. Se encuentra atravesado por el viario de nivel urbano que conecta la nueva Ronda Este con la A-376.

3.- Crecimiento suroccidental (31 hectáreas): completará el borde sur y occidental del barrio de San Francisco. (Hacia el oeste en línea recta desde la Plaza Portugal hasta el cruce de la cuadra, en la carretera de Algeciras; y hacia el sur, casi hasta el límite de la carretera)

4.- Crecimiento oriental (85 hectáreas). Área residencial localizada al este del núcleo principal y delimitada por la carretera A-376, la nueva Ronda Este y el curso fluvial del Arroyo de la Toma. (Más allá de la carretera de circunvalación, para que nos entendamos).

5.- Crecimiento nororiental (27 hectáreas). La propuesta de crecimiento residencial, de media-baja densidad en este caso, se concreta en el crecimiento nororiental del núcleo principal en el asentamiento entorno a la Cañada Real. (Espacio comprendido entre la carretera de El Burgo y la carretera de Campillos).

6.- Los Pinos II (57 hectáreas). Se trata, en este caso, de un ámbito residencial apoyado en la carretera A-367 y complementando el ámbito de Los Pinos, desarrollo del Plan Vigente caracterizados por la presencia significativa de tipologías de viviendas unifamiliares.

En todas las zonas deberán respetarse los márgenes de densidad previstos para cada una de ellas, a fin de que no se construya más de un número determinado de viviendas por hectárea. Para la zona norte, no se podrán construir más de 40 viviendas/ha; en la zona prevista para el crecimiento suroriental, el límite será de 30 viviendas/ha, al igual que en la zona de crecimiento suroccidental. La franja de crecimiento oriental, más allá de la circunvalación, que ocupará una superficie de 852.063m2 (unas ochenta y cinco hectáreas), estará limitada a la construcción de 35 viviendas/ha; el espacio a desarrollar de Los Pinos II quedará limitado a una densidad máxima de 20 viviendas/ha; y, finalmente, el crecimiento proyectado para la zona de la Cañada Real, el único de baja-media densidad, no superará las 10 viviendas/ha.

En total, el nuevo suelo urbanizable comprenderá una superficie de 2.310.705m2, más de 230 hectáreas, donde se podrán construir un número de hasta 7.444 viviendas nuevas. Ronda cuenta actualmente con algo más de once mil hogares e imagino que proyectar el crecimiento de la ciudad a este ritmo ha de partir del supuesto de que hoy por hoy solamente el 33% de las familias tienen hogar en nuestra ciudad y ,en consecuencia, que el resto de rondeños viven (o vivimos) en la indigencia. Ha de ser así porque las cifras de crecimiento no acompañan a este incremento en superficie urbanizable ni aún dándoles la vuelta. ¡Más de siete mil nuevas viviendas! Y el crecimiento de los últimos cinco años ha sido de 1.873 personas, lo que justificaría, en caso de que faltaran casas -y a la vista está que no es así- la construcción de unas quinientas viviendas, pero en ningún caso de siete mil.

He dejado para el final a Serrato y a Montecorto porque su caso es aún más inexplicable que el nuestro. Durante los últimos años, no parece que la cosa haya cambiado mucho en términos de población. Serrato contaba en 2009 con cuatro habitantes más que en 2004, eso es aproximadamente un nuevo hogar; y Montecorto ha crecido tan solo en dos habitantes dentro del mismo periodo de tiempo. Cierto es que en todas partes hay personas sin empadronar… pero no creo que, de ponerse todas ellas de acuerdo e inscribirse en este mismo instante, dispararan las cifras hasta límites que puedan justificar o hacer razonable lo que me dispongo a anunciar. El avance del nuevo Plan General de Ordenación Urbanística de Ronda recoge que, para Montecorto, se trata de consolidar el crecimiento sur oriental de dicho ámbito espacial; y para Serrato el oriental. Ambos espacios serían de media densidad por lo que la construcción quedaría limitada a 30 viviendas/ha. En Montecorto la superficie total de este crecimiento comprendería casi 52 hectáreas y en Serrato prácticamente 76. Ello quiere decir que en Montecorto se podrán levantar un número de hasta 1.560 viviendas nuevas y en Serrato, cuya población es menor, 2.280. Teniendo en cuenta que el número de hogares en ambos núcleos ronda los 150, resulta una cifra más que disparatada.

Por supuesto, todos estos barrios nuevos no tienen por qué surgir al ritmo vertiginoso que la construcción ha venido marcando hasta ahora… pero considerando la forma en que se ha agotado el suelo urbanizable sin que la urbanización estuviera respaldada por un drástico crecimiento demográfico (que oye, en algunos lugares sucede) y viendo además que, aquí como en otros tantos lugares, sólo ha imperado la política del ladrillo en la última década… siento temor, y lo siento porque la crisis pasará y ya se sabe: el ser humano es el único animal capaz de tropezar dos veces con la misma piedra, más aún cuando hay grandes beneficiarios de por medio.

En definitiva: ¿es este el futuro que nuestro alcalde construye en Ronda, como se vanagloriaba en decir durante la campaña electoral para las elecciones municipales? ¿Un total de 11.284 viviendas nuevas? Esta cifra pudiera ser coherente si estuviéramos hablando de un crecimiento proyectado para el municipio de Ronda de cuarenta mil nuevas personas en los próximos años, cosa que, sinceramente, veo complicada.

Por favor, dejemos atrás, en el olvido, el antiguo modelo de urbanización salvaje y persigamos ahora nuevos horizontes. Comprendo que los 1.500 € que vale cada metro cuadrado de suelo urbano en Ronda constituye una cifra mucho más que suculenta para algunos… pero pienso que podríamos generar una economía sana y sostenible a largo plazo si a corto se prestara menos atención al ladrillo y más a las personas, aunque decir esto sea abrazar una postura que algunos pudieran tachar de filosófica.

No he pretendido en ningún momento demonizar el suelo urbanizable, pues el problema no radica en el suelo como tal, sino en las prácticas políticas que sobre él se establecen. Indudablemente se trata de algo necesario y por ello no me parece un disparate decir que este asunto debería fijarse en consecuencia con unas proyecciones creíbles de población… y por profesionales en Ordenación del Territorio.

EL OBSERVATORIO

Fuentes:

Avance del Plan General de Ordenación Urbanística de Ronda

Sistema de Información Multiterritorial de Andalucía (SIMA)

Ministerio de Vivienda